上个月和本月，上海的某个电台节目请了上海各区县的一把手谈了未来五年——也就是十三五期间的发展，我特意摘录了其中的干货，让我们看看未来五年各区县究竟有什么规划和发展。针对每个区，我都发表了我的观点。当然作为一个房地产从业人士，从小我也来甄别下上海未来房价上涨的潜力股在哪里。
浦东新区
内容摘要：
重点开发区域：前滩，迪士尼，临港。
文化建设：“十三五”的3+3项目，3个是从浦西到浦东，3个是浦东自己建。包括上海图书馆东馆，上海博物馆东馆，上海大歌剧院等。
交通：浦东大道的修建完成，另一个项目是地铁14号线。
规划：打通浦东从杨浦大桥到徐浦大桥所有的滨江段，一共20公里的路程。
养老：应该鼓励他们在家里面养老。
张江：希望能够把它从高科技园区变成一个科技城，要有，生活功能、文化功能、体育设施，要有城市需要的各种功能。重点工作是吸引人才。
点评：
作为上海级别最高的行政区，也是面积最大的一个行政区，浦东的发展和其他区不一样，浦东本身就可以作为一个城市来看待。
陆家嘴已经近饱和，前滩将会是第二个陆家嘴，所以前滩的周边潜力无穷。
迪斯尼将会是上海新的文化娱乐旅游中心，也会带动周边产业的发展。
临港，一定要挖掘自身潜力和产业提升。从住在上海西区的我到临港的距离要远过到苏州。
黄浦区
内容摘要：
城市的更新改造、结构调整，要有新思路。
创意园区：八号桥成为全国文化创意产业的一个典型案例，这个是适合于城市更新的一条路。
科创：黄浦区不是科技研发的主战场，但要变成孵育上海科创中心的主阵地。
点评：
我先列举几个在市区的行政区，这几个行政区的一个共同点就是城市更新和转型。但几个区的方向会有不同。在黄浦，我没有看到什么亮点，到现在还提八号桥，我觉得这个是上个十年的产品，现在已经落伍。
这次访谈还有一个特点，就是每个区都谈科创。我不知道是为了迎合市政府的要求，还是觉得科创是弄潮儿，不得不做。虽然科创是未来的发展亮点，但大家都一窝蜂的上，很快就会烂掉。特别是在市中心的黄浦，搞科创的主阵地，我不看好。
徐汇区
内容摘要：
教育：我们确实资源总量是优质的，但是坦率地说我们还是有不均衡的。不均衡问题主要体现在南北差距。
滨江地带：滨江已经成为上海重要的文化地标了，成为上海重要的产业中心。以后看这个地方不仅仅是文化地标，而且会成为上海市创意文化产业、金融产业、文化产业地标性的产业中心。大量的企业会集聚，人口也会集聚，大量居民也会逐步进入这个地方。
实施滨江的南拓北联工程，接下来一些主体的功能性项目也会慢慢进来，比如梦中心、梦工厂，这些项目可能在17年、18年建成落地。
徐家汇：商业调整的方向：体验式消费+商旅文结合
点评：
徐汇的转型，我觉得有很好的基础，因为有滨江地带，而且已经初成规模，与前滩隔江相望，我看好他。
徐家汇将有新鸿基新建的大型商业，对那里的商业调整，我期待着。
徐汇，也是上海科研机构、好医院较多的一个区，很多的老师也住在那里，人文氛围较好。
区域面积有限，房地产发展空间不大了。
长宁区
内容摘要：
中山公园的功能放大
人才特区：提供人才公寓，通过营商环境的打造来集聚人才。我们长宁要打造虹桥人才服务特区。
未来定位：创新驱动、时尚活力、绿色宜居的国际化精品城区
交通：包括未来在我们区内还有两条规划地铁线，15号线马上要实施了，是南北向的。未来还有一条17号线是靠西面。当然，这是规划的地铁线路。
点评：
对于市区的交通，各位一把手很少提及，因为已经很便宜，唯一要解决的是道路拥堵问题，这也不是一个区所能做到的。
长宁，有上海最大的外籍人居住区——古北新区，有新兴的临空商务区，有临近虹桥枢纽的好地段，但还是土地有限。我的看法是，长宁是整合虹桥商务区最好的行政区，将属于闵行、嘉定、青浦的虹桥商务区并入长宁，一方面解决长宁的发展空间，一方面也可以处理各区各自发展虹桥商务区各板块而造成的推诿扯皮现象。
普陀区
内容摘要：
产业转型：批发市场
科创：一轴两翼。长寿地区科创创新的活力区，桃浦带动真如等地区，形成我们科创产业的联动区。
养老：鼓励做社区嵌入式养老。
桃浦：桃浦智慧科技城打造一个科创驱动转型的实践区，宜居、宜创、宜业的生态区。
点评：
普陀在上海的市区各区中，地位比较尴尬，有西大门之称，但多为脏乱差的批发市场，有尚未完全转型的桃浦化工区，所以给人的印象并不好。加上周边宝山、长宁的夹击，任重道远。
关于养老问题，上海的市区各区，谈及的解决方式多为居家养老，这也是政府的无奈之举。
杨浦区
内容摘要：
定位：杨浦找到了一条创新发展的转型之路，科创、转型
三城融合：产城融合，学城融合，创城融合
滨江：中心城区里面滨江长度最长的一个区，杨浦的滨江有15.5公里长，中部和北部在规划当中还是留白的。
点评：
作为市区自成一隅的一个区，缩在一个角落里，所以杨浦的发展一直也是不温不火。就拿其滨江的规划，大部分还是留白，与徐汇还是有很大差距的。
至于定位的科创、转型，更是一句空话，每个区都在谈。
但杨浦有很多的大学，也有不错的创意园区，不要可惜了资源。
新江湾城已经失败了，杨浦剩下可挥霍的土地不多了。
虹口区
内容摘要：
旧改：提篮桥、嘉兴、川北等地区
四川路：通过旧改，要重新复兴四川路的商业气氛和商务气氛，未来更多的是体验式，是文化含量，旅游的功能、放松的功能
发展方向：第一，创新，以及创新的活力。第二，文化，以及文化的魅力。第三，绿色，低碳绿色发展，这点非常重要。第四，和谐。第五，安全。我觉得这些对于我们来都是非常非常重要的。
点评：
虹口的地位在苏州河以北的几个区中，历史上是最高的，有市级商业街四川路，有北外滩，有日租界留下的美丽街区。但现在已经逐渐落寞，已经被大闸北赶超，大宁已经成为苏州河以北最高档的住宅区域，何况人家还傍上了静安这个大款。
四川路已死，要转型，也不要在商业上纠缠不清了，虽然有点不甘心和舍不得。消费者没有了，再转型也白费。当然，四川路还是可以想想别的出路。
再看看北外滩，除了悦榕庄酒店和白金湾这个姚明住的豪宅，以及几栋物流航运业的写字楼外，已经没什么了。被徐汇和前滩超越是必然的。
闵行区
内容摘要：
交通：打通57条断头路，建快速公路，BRT快速公交
产业结构调整：减少物流企业等六小企业、三高一低企业
人口结构和旧城改造，以调整为主。
点评：
闵行是上海和其他区交接最多的一个区，但闵行也是很多人痛恨的，因为断头路很多。交通已经成为闵行发展的一大瓶颈。
在郊区的几个区中，闵行的发展是最快的，但带来的问题也是最多的，人口杂乱、产业落后，是制约其发展的最大问题。但调整谈何容易，加上经济形势的不乐观，闵行左右为难。
我觉得闵行未来最大的发展在浦江和华漕，规划科学超前，浦江距离前滩近，华漕位于虹桥商务区内。
宝山区
内容摘要：
国际邮轮母港，“区港联动战略”。用邮轮港的发展带动区域经济的发展交通：
轨道交通线会增加，就是我们的15号线和18号线
创建PPP模式，区和产业部门共同来投资。
顾村、罗店大居拓展区
产业转型：北部工业转型的区域
点评：
从这次各区县的访谈中，最让我兴奋的就是宝山。
既有未来发展的具体内容，也有具体措施，加上宝山有这个先天条件来做到。
邮轮码头，发展迅速。大居拓展，宝山留下了大片的土地，来做规划，其产城联动是有实际内容的，还不是一句空话。
我看好宝山未来的发展和房价的上涨空间
嘉定区
内容摘要：
交通：地铁十一号线的陈翔路站，嘉闵高架，S7。
产业方向：第一，朝着以汽车为特强产业的高端制造业的方向转，未来互联网汽车的高地。战略型新兴产业为主体的高科技产业。新能源汽车与汽车智能化。第四是制能制造与机器人。生产型服务业和高品质的生活型服务业。上海网络购物当中的52%在嘉定。
点评：
嘉定在郊区各区中，产业定位是最清晰的，且汽车和互联网、服务业也是未来经济的增长高点。
但嘉定过去几年在房地产上，急于卖地，各地区的规划没有统一规划和考虑，造成目前在交通、供应量等方面问题多多，也许这也是嘉定的无奈之举吧。
如果其产业发展能顺利进行，嘉定的未来还是有所期待。
金山区
内容摘要：
污染：金山化工厂的污染问题
交通：沪乍铁路，G的国道，杭州湾的跨海交通通道
旅游：闲乐休闲旅游目的地的品牌
养老：引进了丹麦幸福养老模式
科创中心：科技成果转化的重要承载区，大众创业万众创新的重要基地。
点评：
距离上海市中心最远的一个行政区，又是老化工区，金山在人们印象中一直不怎么滴。有杭州湾沿海，又不少农村风光和古镇，所以搞点旅游业还是不错的。
房地产，短期内还是区域市场，无法引导市区客户。
青浦区
内容摘要：
交通：17号地铁线能够早点建起来国道和嘉崧中路立交桥，诸光路地道打通，往北延伸到天山路，天山路往西延伸，我们是蟠龙路往北延伸，这几个断头路全打通，打通之后崧泽高架往西拓展，已经列为明年的重大项目。
西虹桥商务区：举全区之力发展西虹桥。北斗发展的黄金期。我们青浦这个基地，包括我们青浦的整个产业，如果抓住黄金发展期，能够加快加速北斗产业在我们青浦的发展。
点评：
地铁、高架、虹桥商务区，青浦将是下一个引导市区客户的房地产发展板块。
国家会展中心，北斗产业，青浦在产业发展上也走在了前端。
但西虹桥区域的商办地块过多，是否能引入如此多的公司，还要和其他区来抢夺客户，还需观望。
作为上海湖面面积最大的行政区，有着上海最火的朱家角古镇，青浦在旅游上有着很好的先天资源，所以不必去挤科创的一条独木桥，休闲旅游前途一定光明。
奉贤区
内容摘要：
交通：我们已经初步排定的“十三五”的基础设施有十大工程。嘉闵高架一直来延伸，延伸到我们的G，昆阳路大桥，轨道交通5号线，金海路的隧道，
BRT，现在上海第一条快速公交，S3的规划已经落地，大叶公路要拓宽，国道等，总个亿。
南桥新城：一园、一湖、一中心。
点评：
奉贤的一大特点就是，只有一个中心城镇，南桥镇。不像嘉定有南翔马陆，松江有九亭泗泾。所以，南桥一直发展的不错。
但距离市区的距离较远，加上交通不便，奉贤一直很难引进市区房地产客户。但十三五期间，奉贤的交通投入是最大的，从南桥近期火热的土地拍卖可见端倪。
但同样是导入市区客户，我更看好青浦，因为青浦的基础较好，赵巷徐泾本来就比较成熟；青浦与江苏和浙江的连接比奉贤紧密；目前青浦的产业发展比奉贤好，奉贤还处于制造业的发展阶段。
松江区
内容摘要：
交通：改善为主，三件事情。要建90公里的有轨电车。松江城区这段的G60也要抬升。沪松铁路南移到申嘉湖那条路边上。
未来发展：城乡一体化就是现代化。
佘山：定位就是回归自然，休闲度假，启动佘山游客集散中心
科创：拉菲尔云廊。
点评：
松江在郊区几个区中，是发展最早的，其国家级的出口加工区也是重要经济引擎。在房地产的发展上，松江也是最早导入市区客户的。
但未来几年，我对松江的发展有点质疑，一是产业调整困难，竞争对手走在了前面；二是人口饱和，交通拥堵，九号线已经不堪重负，房地产发展到了一个瓶颈。三是城市面貌好的新城和大学城，土地供应已近饱和，离市区较近的九亭、新桥，城市面貌和人口结构需要花大力气调整。
当然，佘山还是会越来越好，毕竟那是上海唯一有“山”的地方。
崇明县
内容摘要：
交通：轻轨19号线上长兴崇明，整个规划已定
旅游：生态岛。旅游是多产业融合，长兴郊野公园
点评：
毕竟隔着一条长江，崇明有其战略的意义和未来发展的设想，所以安安心心的做好旅游、农业和休闲养老，千万别去和市区学什么科创、产业导入等，市政府不靠你们的GDP，需要的是你们的生态。
由于闸北和静安刚合并，此次采访并未参与，我就用我前日写的新静安规划充个数吧。无情人终成眷属——遐想下合并后的静安和闸北
各位一把手的内容讲完了，我最后针对他们的讲话，再做个简单的分析，我发现这篇文章好长，感谢大家的耐心。
几乎每个区都提到产业转型，都提到科创。在上海这个城市，转型是这个阶段的重要任务，虽然会影响GDP的增速，但这时必然的出路。但很多区，还只是停在概念的阶段，有些区已经有具体的措施，如宝山的邮轮经济、顾村罗店的大居；徐汇的滨江产业；嘉定的汽车加互联网产业等。
交通问题，也是热门话题。但上海的轨道交通，比世博前的速度慢了很多，年还是全国轨道交通总长度第一，但现在已经被北京赶超，且北京的速度越来越快。
交通还有一个大问题就是机动车的增长速度远大于道路的建设速度，上海会越来越堵。从采访中，各郊区的道路建设比较多，但市区很少。但目前的拥堵节点，主要就是出现在郊区进城处，随着郊区道路建设越快，这些节点会越堵。
养老产业，是上海这个老龄化社会的重要事情，市区由于土地有限，只能依托居家养老；未来上海的养老发展在郊区，毕竟那里有大片的便宜土地。
人口，依旧是个大问题，从文中，我看出上海不希望人口越来越多，而希望的是人口的结构调整，这也和产业调整有关。我认为短期内，上海的人口结构很难改变，只愿城镇规划和住房体系能照顾到各个阶层。
回到题目上的房价问题，我觉得未来上涨幅度比较大的区域会有：前滩周边、宝山顾村罗店、青浦徐泾、奉贤南桥等地。我做了一个投票，也请大家做出选择。
这是我写的最长的一篇文章了，也算对我两周没有推送的一个交代吧。
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