北京哪里治疗白癜风最有效 http://m.39.net/pf/bdfyy/“一二线上涨，三四线下跌”，已经成为楼市中长久以来的共识。但现实情况中，一二线城市中也有雷区，三四线城市也有强者。近期国家统计局发布的70城最新房价数据显示，新房环比涨幅最大的城市为银川、唐山，分别环比上涨.9%、.5%；二手房环比涨幅最大的为深圳、无锡，分别为.9%、.6%。每个城市都有其自身的运行周期，我们看待每个城市的潜力也不能如传统的城市能级划分那样简单。自去年起，国泰君安固收团队开始构建全新的“城市景气度能级体系”，以9大指标覆盖全国59城，试图重新搭建一套更精细的中国城市景气度指数。放大镜下，这59城的真实景气度究竟如何？城景气度全景图09年4月底，中央政治局会议首提“一城一策”，00年两会政府工作报告再提“因城施策”，究其背后原因，过去总量型的地产政策导致全国地产市场出现宽幅波动格局。但事实上，传统的城市划分方法正在过时——虽然市场普遍预测未来一二线会强于三四线，但一二线中也有相对较弱的城市，三四线中也有表现较强的。▼09年以后一二线城市景气度开始分化数据来源：Wind，国泰君安证券研究▼09年以后三四线城市景气度开始分化数据来源：Wind，国泰君安证券研究每个城市都有其自身的运行周期，政策不能再像以前一样同紧同松。因而，国泰君安固收团队自去年起开始构建全新的“城市景气度能级体系”，该体系覆盖59座城市（*包括4个一线城市、36个二线城市、个三线城市、8个四线城市，涵盖了绝大多数的一二线城市和代表性的三四线城市），从长短期共计9个指标入手，重新搭建了一套更精细的中国城市景气度指数。▼各城市综合得分及排名数据来源：Wind，国泰君安证券研究#一线城市北上广深优势明显，二线城市中南京、杭州表现优异。北京、上海、广州因为城市规模大、城市化水平高、居民绝对购买力强使得其长期景气度排名靠前，综合排名较高。二线城市中，南京、杭州商品住宅库存消化周期短，长期指标表现也较为优异。#一二线城市中，大连（58/59）、长春（53/59）、昆明（50/59）排名偏后。09年大连GDP为.7亿元,位居辽宁省第一，但由于其三面靠海的位置，难以实现经济辐射功能。就楼市而言，新开盘项目去化表现持续低速，放松调控的要求较为紧迫。昆明作为云南的省会城市，具有丰富的旅游资源，但当下昆明房价收入比高，一定程度上降低了昆明吸引力，影响了产业发展。目前昆明房地产库存高企，去化周期长，市场存在下行压力，放松调控的紧迫性同样强烈。#三四线城市中，丽水（/59）、台州（7/59）排名靠前。丽水、台州同属浙江。丽水被称作“浙江绿谷”，是国家东部生态文明旅游区的个地级市之一，台州则依托医药医化、汽车、轻工等主导优势产业，民营经济尤其活跃。目前两地商品住宅库存去化周期较短，库存压力小，同时土地市场平均溢价率较高，房地产市场存在较大潜力。同时居民住房相对购买力相对也较强。0详细指标解读短期指标方面，我们分别选取“商品住宅库存去化周期”和“土地溢价率”作为商品住宅市场与土地市场的代表性指标。长期指标方面，我们考察了人口表观因素、潜在因素以及居民购买力，进一步可以细分为五个方面——居民构成、年龄结构、城市化水平、城市规模、居民购买力，并分别采用“外来人口占比”、“小学在读人数增速”、“轨道交通里程”、“08年社会生产总值”和“常住人口”、“城镇居民人均可支配收入”、“房价收入”等指标来衡量。▼指标含义与数据来源数据来源：国泰君安证券研究备注：长春、大连市常住人口为07年数据；库存数据来自前瞻数据库的城市包括天津、沈阳、莆田、南平、三明；库存数据来自Wind的城市包括西安、沈阳、兰州、海口、哈尔滨、徐州、镇江、湖州、泰安、台州、珠海。以合理库存去化周期（5个月），土地溢价率（中位数5%）为两大维度交叉分析，可以将59个城市划分为四个象限。、“高库存+高溢价”、“高库存+低溢价”（景气度较差）3、“低库存+低溢价”（可能有限购限售）4、“低库存+高溢价”（景气度较旺）#一二线城市宁波、沈阳、西安等二线发达城市地产景气度较佳，库存水平较低同时土拍市场较为火热。济南、武汉、珠海、天津等城市库存水平较低，但土地市场溢价率也较低，可能是受到严厉限购政策的影响。佛山人均库存与库存去化周期水平均较高，但土地溢价率也明显高于中值，两个信号相互之间有些矛盾，背后的原因值得
