《中国房地产发展之路》第五课（上）：
产业地产的窄门之道
导读
在当今的大背景下，房地产充满了诸多变数，产业地产作为新生力量想要获得成功，似乎只能选择一条通往向阳的窄门之路。窄门是圣经上的语言，路宽走的人不一定成功，路窄走的人少，很难但是很可能走得很好。
年秋季学期《中国房地产发展之路》第五次课（上），由清华校友房地产协会副会长，中城新产业董事长刘爱明学长从产业地产的理解、运营模式、集聚的规律和实践思考四方面来为大家分享《产业地产的窄门之道》。
第五堂课词云图
核心知识要点
一、产业地产的定义
产业地产是以产业为核心，地产为主要盈利手段，以产业运营为内容，房地产为载体，聚焦产业生态的打造，实现产业空间的整体开发和运营。
为了便于理解，可以将产业地产换成商业地产进行理解，商业地产主要指商场，商场不是以盖房子为核心，核心在于商业和商业运营，商场主要通过收租金、资产增值等地产方式来实现盈利。产业地产的主体与住宅主体不一样，产业地产有政府参与，商业地产和住宅政府都不会参与。
产业地产与住宅地产、商业地产的区别
产业地产参与主体
二、产业地产的发展阶段
产业地产发展阶段最早从80年代改革开放的工厂生产开始，如蛇口和苏州工业园区，80、90年代主要是简单的制造业。到21世纪初的科技园区，再到年之后兴起的产业新城。自工业园区出现后，在城市建设、规划和使用效果上都出现了问题，出现了所谓的“睡城”和“鬼城”。为解决“睡城”和“鬼城”的问题，提出了产城融合，即生产和居住一体，产业和城市生活在同一个地方。再到年后出现了科技小镇。
产业地产的发展阶段
延伸阅读
《深圳你被谁抛弃了？》
金融产业和高新技术产业，如同地王大厦和赛格广场一样，支撑起特区经济的绚丽天空。招行和平保，是深圳金融产业的龙头；中兴和华为，是深圳高新技术产业的骨干。如果这四大金刚脱“壳”而去，深圳的金融产业和高新技术产业无疑被釜底抽薪，深圳还能有未来吗？纵览风云的地王大厦和赛格广场还能风光依旧吗？
阅读全文
三、产业地产的价值实现方式
中国的产业地产没有套路，发展模式五花八门，如十年前的华夏幸福和现在的发展模式有很大差异，以前是招商模式，以住宅为主。下面通过分析天安数码城、华夏幸福、张江高科和普洛斯等产业地产的发展模式，发现他们的发展模式各不相同，佐证了产业地产目前还没有统一的发展模式。
案例一：天安数码城
天安数码城工业园，最开始比较像地产模式，主要以销售为主。现在的开发模式是获取土地—整体开发—出售或租赁，盈利模式是物业出售、物业出租和提供服务。
天安数码城的发展模式
天安数码城年营业收入
延伸阅读
《天安数码城产业地产发展模式分析》
作为上世纪90年代第一批涉足工业园开发的企业之一，天安数码城集团产品形态历经工业园、工贸园、科技产业园，并于年在全国率先提出“城市产业综合体”的概念，和目前园区大会提出的城市运营商概念不谋而合。直到今天打造的“创新企业生态圈”，已经摸索形成了一套独特的产业地产运营模式，被誉为土地资本、产业资本、金融资本三资融合的发源地和典范。
阅读全文
案例二：华夏幸福基业
从年的财务报表来看，华夏幸福房地产开发多亿，其中与产业第一个相关的是产业发展服务，占比达28%。
年主营业务收入占比情况
开发模式：地产开发+园区运营
盈利模式：配套住宅+产业发展服务
产业地产园区代表企业年营业收入构成
延伸阅读
《产业新城模式——华夏幸福基业》
华夏幸福基业成立于年，早期以地产销售为主，年通过固安工业园区成功转型，确定以产业新城为核心产品的运营模式。产业园区住宅的配套销售以及园区结算回款构成了华夏幸福基业的主要收入来源。另外华夏幸福基业储备了大量低价土地，未来土地销售收入可能将成为其重要收入来源。
阅读全文
案例三：张江高科
北京中关村软件园是以政府为主导，发展模式从土地一级开发，拆迁安置到卖地。张江高科是由政府作为主体，从财务报表上看，张江高科有很大一部分利润来自于投资收入，一般产业园利润主要靠租金和资产增值，但张江高科靠科技投资，不收取入园企业租金，但占企业股份，企业股票价钱上涨，园区便能有收益。
战略转型：科技投行
运营模式：科技地产商+产业投资商+创新服务商
盈利模式：产业投资+物业销售+物业租赁
张江高科发展模式
延伸阅读
《以张江高科为例，看园区企业如何投资孵化》
早在年张江高科即提出“科技投行”发展战略，将企业定位从单一的园区开发运营商转变为“房东+股东”的双轮驱动模式，实现“一体两翼”即物业销售为主体，企业服务和高科技投资为两翼的业务结构。
阅读全文
案例四：普洛斯
全球工业物流龙头，中国万㎡仓储物业面积、38个主要城市、物业出租率达90%。
运营模式：以Reits为核心的轻资产运作模式
盈利模式：租金收入+物业资本化（快速回收成本）
普洛斯发展模式
延伸阅读
《普洛斯产业地产发展模式分析》
开发、运营、融资采取一体化联动管理模式，保证资金流动效率。普洛斯将其主营业务分为三大部门来运营。CDFS业务部负责取得土地并开发地产，而后出售给地产基金或者第三方；基金管理部将其来自于第三方或CDFS部门的地产打包发行房地产投资信托基金（REITs）募集资金，并负责地产基金的长期投资管理；地产运营部负责基金管理部及CDFS业务部拥有的长期投资资产、工业物流和零售地产的管理和出租。
阅读全文
四、产业集聚的规律
产业地产、商业地产最重要研究的是产业聚集，如果不聚集，就没有地产的概念。产业集聚有路径、政策、市场、智力成本、资本、土地和劳动力成本、产业生态等多种因素。
1.路径依赖：依据地方传统产业优势，依托原有产业升级及集聚，形成的产业集群
形成路径依赖的原因：
（1）企业长期形成的地方优势。如拥有了熟练劳动力、辅助性活动和固定的协作关系，一旦迁移到其他地方，这些长期形成的地方优势也将丧失；
（2）工厂和机器设备等固定资本具有相对不流动性的特点；
（3）地区间的经济、社会和文化差异。特别是生活习惯、传统观念、民族和宗教等的不同，对企业家、工人及其家属造成心理障碍。如景德镇陶瓷、湖南省浏阳市的花炮制造业等。
2.政府政策：政府出于国际及地区发展需要，规划培育的产业集群
政府作用主要包括：
（1）提供各种优惠政策吸引投资，促进企业发展。地方政府通常在土地、税收等方面，制定相应的优惠政策，为产业集群的发展创造宽松的环境。
（2）完善基础设施，优化投资环境，增强招商引资的吸引力。
（3）建立工业园区，鼓励企业“进区入园”，促进产业集聚和园区化进程。
（4）举办产品博览会与商贸会，扩大对外影响力和市场知名度，实施区域整体营销，创造地域品牌。
（5）协调产、学、研结合，为产业集群创造源源不断的技术创新能力。
如大学科技园、高新技术产业开发区、经济技术开发区等；雄安新区、松山湖。
3.市场因素：基于临近产品应用市场与产品销售渠道而产生的产业集群
（1）依托区位优势形成的出口加工产业集群
中国改革开放是由沿海向内地逐步推进的，沿海一些地区借助区位优势，大力发展对外贸易，吸收外商投资，在“三来一补”的基础上形成外向型出口加工产业集群。其中，比较典型的如珠三角地区电子信息产业集群，是我国规模最大、产品出口比重最高的电子信息产品生产基地。
（2）依托专业交易集散地形成的产业集群
依托专业化交易集散地的大型专业市场发展起来，或依靠外部市场逐步形成。如福建晋江的制鞋、广东佛山的陶瓷、顺德的家具、中山古镇的灯饰等。
（3）依托龙头企业相关联形成的产业集群
有些产业集群是在为龙头企业配套的过程中形成的，如山东青岛海尔集团、长春一汽制造等大型企业集团附近形成的企业网络，生产配套体系。
4.智力资本：依靠高校或科研院所的智力资本，自发形成的产业集聚
在高校资本密集地区，通过技术人员的启发创业，推动新技术的产业化和高技术服务业的发展，最终科研院所集中的智力将自发形成产业集群。
中关村高新技术产业的兴起与发展就是最典型的例子。在20世纪80年代初期，大批走出去的高校和科研院所的教师和研究人员依托中关村地区高校与科研单位集中的优势，创办企业相互促进，最终实现北京中关村高科技产业集群的出现。
5.资本要素：资本是科学技术的重要推动与保障，资本有利于双创企业的集聚
科技产品的研究与开发阶段对于资金的需求量较大，且各种风险都隐含存在且成功率低，中试阶段购买生产设备、产品的反复设计、实验和评估，以及大量的试错等都需要大量的资金投入，因此双创企业更容易在资本密集的城市集聚。
6.土地、劳动力的成本，这也是产业转移的过程。如富士康多在郑州开设工厂，河南是人口大省，劳动力便宜，交通方便。华为在东莞有很大块产业基地，东莞土地相对充足，人工成本也相对低一点。
7.产业生态：完备的产业生态提供的创新土壤，是科技企业集聚的重要因素。地区通过长期发展具备从研发到生产到后期销售的全产业链，同时具备经济、政策、文化等创新软环境，形成行业可持续发展的生态圈，是吸引科技企业快速集聚的重要因素。
生态就像一片森林，大企业就像大树，但森林里面最重要的不是大树，阳光、雨露同样很重要。医疗器械行业使用者是医生，创新者和创新企业需要另外一套路径和标准，医疗器械行业有许可制度，医院前，需要行业许可证。中国是产业大国、制造业大国，但是中国产业没有服务业。产业地产没有章法、没有套路，只能讲一些逻辑和思考。在中国，产业基地和产业地产属于产业集聚的概念，重庆山沟沟的产业基地不一定叫产业地产。地产是金融概念，地产是金融服务业的分支，地产行业因为资金密集，本身是金融服务业，由投入—风险—回报组成。
五、产业地产的目标和结果是什么？
以产业为核心，地产为盈利手段，为产业而做地产，还是为地产而产业？产业地产的目标不一样，结果也会不一样。目标和结果有很大的区别。我年在万科主导做《万科~年十年规划》，当时万科年销售额不到亿，我们当时提了0亿的目标额。到年也远远超过0亿了，这个0亿就是结果。结果和目标可以用登珠峰来进行解释，登珠峰有百分之九十几是下撤途中死掉的，目标达到了。所以登顶只是结果，目标在登珠峰这个事儿就是得回来。
简单来说，产业是目标，地产是结果，结果是为了赚钱，目标是要把客户服务好，产业集聚这些事儿搞好。
产业企业有很多痛点，现在我们的工作是解决痛点。产业园区在中国有很大的生存空间。在供过于求的市场中，要弄清客户为什么选择你，中国最早的园区是由政府主导的综合性园区，园区内什么行业都有，主要为企业提供综合性的服务又称之为企业服务，如食堂等。但企业服务不能解决客户的痛点，这也是为什么中国众多地产商都活得很痛苦的原因。
产业服务需要提供痛点服务，首先要找到产业企业客户的痛点。这类企业的痛点也显而易见，就是做生意，产业企业生意不好做，像腾讯这样的企业都在想怎么做生意。所以能不能提供帮产业企业做生意的服务就很关键了。
产业服务概念在中国真正做起来是不多的，比如苏州工业园区，从公共平台到生物医药到产业促进到金融服务到人力资源。这个服务平台是服务主业。中城的核心理念是希望能够做一个产业生态，从技术、资金、人才、市场给企业提供服务。
产业地产园区代表企业年营业收入构成
延伸阅读
《读懂产业园区分类体系》
产业园区作为一个功能布局合理、结构层次优化、产业特色鲜明的工业集聚发展区域，是工业化进程带来的特定产物。最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命，成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。
阅读全文
六、如何打造科技小镇
中城在青岛与华润合作的智慧海洋产业园，中城只管产业部分，产业定位、策划、设计、招商、运营。做好产业园，从政府角度看，最核心是招商，那我们怎么招商呢？对我来说还是要做产业生态，用生态能给定位的智慧海洋产业提供非常多的服务，这类企业自然会在这里形成集聚。时间有三五年，就会有相当的规模，我们就整合这么多的资源。从技术、资金、人才、市场做所谓的地产项目，这些都是青岛科技小镇的核心。商业地产的核心是商业运营，可以跟地产没有关系，地产是把运营做好，运营的核心就是针对客户的痛点提供生态的服务。服务平台做好以后就可以做地产和园区了。
以下是上海生物医学五大公共服务平台，与上海理工大学合作培训平台，为生物医学行业提供人才服务。医生的痛点是专利转化，我们与同济大学合作医生专利转化平台，将老师、教授、中科院研究员的知识申请专利，最后转化成产品，变成钱。产业的核心是为客户解决痛点，建立一套生态服务体系，就能将产业做好。
七、中城为什么选择产业地产？
你们要进窄门，因为引到灭亡，那门是宽的，路是大的，进去的人也多，引道也深，那门是窄的，路是小的，找着的人也少。《圣经》宗教讲永生，永生必须披荆斩棘。网上有些鸡汤说有两条路的时候要选难走的路。
本文由昊点咨询协助
欢迎大家订阅清房协
