作者
湾叔
来源
粤湾房产（ID：GBAfang）
前几天恒大在中山翠亨新区的马鞍岛上拿了一块地，总面积10.31万平方米，计容面积不超过30.94万平方米，成交价35.89亿，折算下来楼面价达到元/平方米。
一般来说，商品房售价是楼面价的2~3倍，毕竟面粉成本决定面包价格嘛，所以按照正常的比值来估算的话，后面恒大马鞍岛项目的单位面积售价应该会在元到元之间。
当然了，这个比值也不是绝对的，如果楼盘开发过程中周边房价上涨得多，那么房价和楼面价的比值也会更高。
例如同在马鞍岛上的万科中天西湾汇项目，年6月份拿地时楼面价是元/平方米，去年底开盘时在卖元/平方米，整整是楼面价的5倍之多。
如果按照正常的比值来计算，万科中天西湾汇项目的售价应该是在元/平方米左右，如今卖元/平方米，即意味着过去一年多里中山马鞍岛的房价上涨了一倍。
这两年楼市并没有很景气，在政府的大力调控下，除少数一二线城市房价小幅上涨之外，大多数三四线城市的房价都维持平稳状态，而中山的房价总体上甚至是在下跌的。
那么马鞍岛这个十年前还很荒凉的小岛，为什么会逆袭成为中山的大热门，在全市房价下跌的大背景下创造了房价翻倍的神话呢？
深中通道让马鞍岛彻底大翻身
马鞍岛位于中山市东部，由于僻处一隅，跟市区石歧相距较远，并且不在主要交通干道上，所以马鞍岛长期以来都处于未开发状态，不仅人口很少，而且以务农为主。
上世纪90年代中山的火炬开发区搞起来之后，又开始规划在火炬开发区东边的马鞍岛一带搞临海工业园，不过却迟迟没有搞起来。
湾叔在天涯论坛上翻到年马鞍岛踏青拍摄的照片，从中可以看出那时候的马鞍岛还是处于一种非常落后的未开发状态。
不过随着年国家发展改革委正式批复同意建设深中通道之后，这个荒凉小岛的命运就发生了翻天覆地的改变。
因为这条横跨珠江口的大动脉，其西端的出口就位于中山的马鞍岛上，由此令这个僻处一隅的小岛，变成了中山最重要的交通枢纽和门户。
另外由于深中通道大大缩短了深圳到中山的交通距离，开车由原先的2小时变成了30分钟，所以马鞍岛也摇身一变成为了“临深”区域，获得了深圳外溢资本的青睐。
现在深圳发展的重点是前海片区，规划就业人口高达80万，这些就业人口和他们的家属加起来有好两三百万人，都需要在前海周边解决居住问题。
由于前海西面是大海，东、南、北三面紧挨着南山和宝安中心区房价都普遍在10万元以上了，所以深中通道建成之后，中山将成为前海就业人口居住的另一个选项。
大家都知道，目前深圳的资本实力在国内排名第三，仅次于北京和上海，所以当大量深圳资本涌向中山马鞍岛时，这里的开发建设不愁资金，这里的房子出售同样不愁买家。
中山提升马鞍岛定位，全力建设城市新中心
在深中通道开工之前，马鞍岛在中山市的发展规划中只是一个配角，但是自从深中通道开工以后，随着深圳城市地位的不断提升，马鞍岛在中山市内的地位也随之水涨船高。
年之前，马鞍岛的发展定位是中山的城市副中心，到了年中，马鞍岛的发展定位升格为中山的城市新中心，副中心与新中心虽然仅有一字之差，但是意义却是天差地别。
因为一个城市可以有很多个副中心，但是却只会有一两个主中心，并且新的主中心往往要比旧的主中心更具价值。
根据中山市的最新规划，以马鞍岛为核心的翠亨新区起步区将建成产业提升发展区、北部综合服务区、健康产业集聚区、先进智造区、客运码头商业商务区、生态休闲区等六个功能区，未来打造为“湾区国际化、现代化、创新型城市新中心”。
与此同时，中山市也对马鞍岛的土地用途重新做出了调整，例如将马鞍岛中北部地区原先规划是以工业用地为主的工业园区，现在调整为以新型产业用地、综合服务、科创研发为主的综合功能区域；而南部则规划了以科创、文化、商业商务、居住配套等功能为主的翠亨新学城。
此外，中山市还加大对马鞍岛市政配套设施建设的投资，在30多平方公里的小岛上规划了2条轨道交通线路和10个站点、13所小学、9所中学、18所幼儿园、7所医院、13个湿地公园、4个广场和22个健身活动场。
黄金宝地备受青睐，土地价格节节攀升
俗话说穷在闹市无人问，富在深山有远亲。以前马鞍岛贫穷落后的时候无人问津，现在变成黄金宝地之后就变得炙手可热。
首先是政府规划层面，以前偏僻荒凉的时候，就连它的“亲爹”中山市也没打算往那里修几条像样的公路，但是现在不仅中山市是重点投资建设马鞍岛，就连广州、深圳也准备把地铁跨市修到马鞍岛。
另外随着一系列重大规划的落地，国内各大房企看到了马鞍岛巨大的发展潜力，纷纷到抢滩登陆拿地开发，以至于土地出让价格节节攀升。
例如万科在年6月拿地时楼面价是元/平方米，保利、常元在年12月拿地时楼面价是元/平方米左右，恒大在年4月拿地时楼面价是元/平方米。
按照以往的经验来看，房企一般喜欢在地铁、高铁、桥梁等重要交通设施建成通车前的三四年开始集中拿地，因为这样项目建成的时间恰好与交通设施同步，能够发挥最大的效益。
而根据规划，深中通道预计将在年建成通车，目前距离建成通车的时间只有不到4年，所以预计今明两年将是中山马鞍岛将会迎来一波拿地开发的高潮，届时地价很可能迎来一波强势的表现。
因此有考虑到中山马鞍岛投资置业的朋友，建议还得趁早下手才行，不然越是临近深中通道建成通车的时候，马鞍岛的房价强势上涨。
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